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『原创』主题: 美国楼市近期亢奋远期有忧

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吴东华vip查看TA的论坛文集发表日期:2014-06-23 21:40:06

头衔:论坛元老积分:30420 关注加为好友 引用 评分 只看该作者



美国楼市近期亢奋远期有忧

美国楼市价格大多数地区、同一个地区大多数楼房价格还没有赶上历史高峰。但是,美国现在出现一个因库存少导致卖方市场,所以,拉斯维加斯、旧金山同比上涨21.2%20.9%,当然也有底特律房地产无人问津的悲催。总体来看是,美国中西部、东北部是人口净流出,而美国南部、西部是人口净流入。美国4月房屋签约量增长0.4%3月是3.4%,是过去9个月来的首次反弹,笔者认为,美国楼市近期亢奋远期有忧,依据如下。

美国楼市近期为何亢奋?

笔者认为,这是美国很多地方对待老年长期住户给予房产税优惠政策,结果大房子的税收比小房子税收便宜,如此,美国很多老年人就不用抛出大房迁入小房了。毕竟支出费用是不同的。另外,如果老年人退休后工资不高,只要住进养老院,大房和小房都容易被消灭,房地产不属于老年人口袋中的资金,而是身外财富,一般进不了口袋。而大房和小房的税收支出涉及到老年人口袋中现金,所以,精明的美国老年人就打起小算盘了。

很明显,大房不肯抛出,而股市大牛让一部分美国老百姓又能力买房,加上移民每年有100万人需要买房,而房地产库存不多,所以,美国楼市近期亢奋了。

美国楼市远期为何有忧?

笔者认为,美国每年有360万人进入退休年龄,婴儿潮一代才2011年连续20年迎来退休的高峰,每年有260万人本来是可以抛出大房的,由于税收政策调整,造成这些房子不能抛出。我们按夫妻两人一个家庭计算,每年就是130万套大房没有被抛出,20年就是2600万套大房没有被抛出。

实际上,这是对大房的抛出时间延后了,但是,婴儿潮一代收入不高,依靠自己的收入不够支付养老院养老,所以,必须被养老院收回才能成为赤贫,才能够住进养老院。

笔者预测,根据养老院不断翻倍加价模式,老年人的资金和楼房三五年就会被消灭。所以,到时,还是大量大型房子被抛出,只不过不是老年人抛出,而是养老院来抛出。

但是,美国移民政策有可能会受到打击,有可能出现加拿大一样的收紧,在中期选举前的弗吉尼亚州共和党初选中,华盛顿最有势力的政治人物坎托,因支持移民政策导致败于一个默默无闻的茶党新星大卫.布莱特,这说明,美国移民政策已经被美国老百姓不认可,因为这是瓜分美国老百姓的福利待遇。但是,从国家来讲,引进移民资金,是有利于美国经济发展的,也是有利于美国就业的,也是有利于美国房地产市场的。

如果美国移民政策收紧,那么美国房地产市场就失去了动力。如果美国股市亢奋结束,那么因股市财富上涨买房的力量,就会受到当头一棒。加上美国婴儿潮一代收入有限,不够支付养老院费用,住进养老院三五年后,房子就会被全部消费干净,那么,大量大房就会被养老院抛出。这就是美国楼市远忧的依据。

综上所述,笔者认为,美国楼市近期亢奋远期有忧。

 

 

作者简介:吴东华,知名经济专家,预测欧美元趋势第一人,第一经济整合专家,服装战略专家,印度经济专家,外贸专家,世界经济专家,企业战略大师,前商务部国际经济合作学会经济研究员前商务部中国企业走出去研究中心顾问,提出解购淘汰并购,提出第四驾马车提高产品利润率。吴东华是服装战略专家中的少数经济学家,经济学家中少有的服装战略专家。企业国际战略文章百度可搜《高级时装品牌如何打败奢侈品牌》、《专卖店发扬品牌还是抹黑品牌》、《男服装品牌领舞全球只需六大战略》、《全球奢侈品发展趋势分析报告》、《服装品牌国际化要靠自建渠道和创新》、《中国服装成世界品牌须破4大情结》。吴东华已经指导过美国大使馆、英国伦敦ARM国际、德国《明镜》等国际国内数十家机构。欢迎企业邀请指导或邀请加盟,吴东华给服装企业带来四个国内外领先——设计打造领先全球或与众不同产品、卖火产品、打造国内国际名牌、提高产品利润率。

写于2014623日星期  吴东华更多简历、文章详见吴东华网易官博。

 

 

 

 

 

 
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