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 『原创』主题: 《房地产泡沫破裂的情形》(修改版)

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古道行查看TA的论坛文集  查看TA的荐股记录发表日期:2014-05-08 21:11:28

头衔:股海游侠积分:20019 关注加为好友 引用 评分 只看该作者



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《房地产泡沫破裂的情形》(修改版

中国房地产泡沫再怎么守护还是要破裂的,道理很简单,再强大的政府强不过市场铁律。若发生下列情形之一或者数条将诱发房地产泡沫破裂:

1.没有什么人买房。买房有两大类,一是居住需求,首套的刚性需求,目前中国仅是大城市需求旺盛,中小城市需求已经较小了。刚性需求在于城镇化率,目前中国城镇化率达53%。不少人认为中国城镇化率可达60以下,还有7%以下的农民进城,这也是支撑房价上涨的重要力量。但古道行以为,由于中国人口基数巨大,城镇化率很有可能上不了60%或者即使触及也支撑不了。当前中国农民进城务工主要在建筑业,房价一旦上不去,建筑业的农民工要大量退出,再也没有建筑业这样大的产业来吸纳巨大的农民工。如此,中国城镇化将要发生逆转,即大量的农民工返回农村。最近,住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示,“当一个国家城镇化率超过60%的时候,房价大幅下跌就可能发生”。日本房产泡沫破灭时城镇化率67%强一点。二是投资需求。当前中国房价泡沫较大,加之反腐有权人不敢好购房产,社会买房投资的力量非常小了。综上所述,无论居住还是投资,买房力量总体有限。没有什么人买房,房地产泡沫自然破裂,美国2007年房产泡沫破裂就是因为没有什么人买房。

2.全面开征房产税。当然当前政府怕刺破房产泡沫,不会主动开征房产税。但长远点看,全面开征房产税是必然的。当政府刚性开支不济或者改革进入关键期,再也阻挡不了房产税的开征。国家发改委披露的信息:2016年前后建立全国统一的不动产登记制度。古道行以为,建立全国统一的不动产登记制度或许是开征房产税的准备工作。

3.反腐深入推进。今年房价下跌的重要原因是反腐。反腐,为官的不敢买房反而大肆卖房。当前中国买得起房的不缺房,缺房的买不起房。为官的不敢买房反而大肆卖房,使房产需求大幅萎缩,降价成自然。此次反腐从上至下,动真格的,且在进一步深入推进。随着反腐的深入推进,房产降价潮将大面积铺开。反腐还可能形成制度化。即将建立公务人员财产公开的法律制度,从根本上管住腐败。2016年前后建立全国统一的不动产登记制度或许是为公务人员财产公开作准备工作。

4.经济硬着陆。经济硬着陆会使社会购买力大幅萎缩,使资产价格大幅下跌,房产首当其冲。温州、鄂尔多斯(600295)等城市的房产泡沫破裂,主要原因是这些城市经济出了问题,没有购买力。有人说中国房地产关联着60%的产业。反过来,房地产泡沫全面破裂又会诱发经济硬着陆甚至萧条,房地产已经绑架了中国经济。

5.土地价格大幅下跌。当前中国地方财政是土地财政,依靠土地收入维系政府运转。政府刚性支出不济,地价涨不了,必然导致降价卖地,越是降价越是难卖,最终是流拍降价,流拍再降价,直至拍出为止。地价下跌则带动房价下降,甚至诱发房企破产、倒闭,浙江兴润置业倒闭就是因为地价下跌。

6.发生战争、动乱、重大自然灾害。当前中国大局稳定,但不稳定因素令人担心。战争、动乱和重大自然灾害都会诱发经济萧条,尤其是战争,破坏是灾难性的,别说是房产,就是钱也不值钱。我们都来祈祷中国不要战争,不要动乱和重大自然灾害。我们都来维护中国安全和稳定,让中国长治久安。

中国房价实在太贵了,由于追求高增长,一次次错失了调控房价的好时机。现在房产绑架了政府,绑架了银行,绑架了人民。我们只有祈祷房产泡沫破裂危害性小一点,再小一点。



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