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『转帖』主题: 部分地价重回2008年低位 大型房企密集拿地

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augero查看TA的论坛文集发表日期:2012-09-20 15:24:28

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房企近期密集拿地的消息,被渲染成“抢地潮”引发房价上涨的风向标。

对此,万科总裁郁亮一语“道破天机”:此时出手拿地并非下注后市回暖,而是低价补仓。部分区域的地块价格几乎回到了2008年。

9月11日,万科以15.8亿竞得广东顺德商住地块,创造了当地土地出让总价的纪录。这也是万科在6天内拿下的第四宗地块,共斥资68.9亿元,超过了8月全月。

郁亮表示,地方政府下半年推地较多,万科下半年比上半年买地多。近期的频繁拿地与对后市是否看好并无直接关系。万科目前手握470亿元现金,有合适地块当然要适时补充土地储备。

郁亮所说的“合适”标准有三个指标。他告诉记者,以9月刚拿下的安徽合肥总价30多亿的地块为例,万科认为,整个珠三角产业转移过程中,安徽成为了转移点之一;高铁等交通运输条件好;安徽属于人口大省。这三个点支撑了需求。此外,在出让条件上,地方做了修改,剔除了商业性用地,万科才肯出手拿下。

对万科来说,合肥地块是一笔非常合算的买卖。据统计,今年上半年,合肥市区(不含四县和巢湖市)成交36宗地块共2799.9亩,成交单价为230万元/亩,成交总金额64.4亿元。230万元/亩的成交单价更是接近2008年的水平。地价较高峰期下跌超过40%。

华润9月7日以10.84亿购买成都的地块也是类似。成都9月份为了解决财政问题,推出一批土地,其地价也比高峰期下降很多。

但上述“抄底机会”并不是土地市场的全部。据中国土地勘测规划院数据,二季度地价水平已呈现出趋稳略升的态势,预计三季度商服和住宅等房地产用地价格将持续上升。对房企来说,拿地的机会窗口稍纵即逝。

值得指出的是,除了万科、龙湖等少数房企,整体拿地意愿并不高。根据中原集团研究中心监测数据,8月份10家标杆房企总购地金额仅为111亿元。

部分密集推地的城市,出让情况并不理想。北京从9月12日开始竞价的17宗地块,仅2宗获得报价。9月7日,厦门公开出让17幅地块,总成交额为30.563亿元,其中10幅地块均以底价成交。9月19日成都国土局挂牌出让2宗土地,由于位置偏远,最终双流地块流拍,都江堰地块以底价拍出。

开发商对公开招拍挂市场心存警惕。保利地产(600048)内部人士对本报记者说,公司现在拿地基本上是之前考察了很久的地块,并且更倾向于旧城改造用地和合作开发。

而土地出让中宅地的减少,使得开发商拿地意愿不高。中国土地勘测规划院报告指出,二季度以来,土地供地结构性调整明显,以交通水利用地为主的基础设施用地占比增加,房地产用地占比处于近年来的历史低位,活跃度明显低于往年。其中,保障性住房用地又挤压了商品房用地空间,占住宅用地比重为26.70%,同比增加8.10个百分点。

北京中原市场研究部分析认为,土地整体市场截至目前成交依然惨淡,预计2012年北京土地市场出让金难以突破700亿。



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