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『转帖』主题: [荐] 许子枋:中国房价趋势与沉默的大多数

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张自力是叶荣添的寄生虫查看TA的论坛文集  查看TA的荐股记录发表日期:2011-12-29 14:02:56

头衔:青铜用户积分:5795 关注加为好友 引用 评分 只看该作者



   最近因为开始负责某区域全局的房地产研究工作,不免有些感想。

近几天在车上想到中国房地产中沉默的大多数现象,觉得很有研究的必要。百度搜索了一下,发现也有涉及这方面的话题。但我要表达的和他们有很大的不同。我所指的这个沉默的大多数分为房地产需求领域的沉默大多数和房地产供应领域沉默的大多数,关于后一个沉默大多数的分析见我的下一篇文章《中国房地产业发展趋势与沉默的大多数》。

 

从房地产消费方来分析,沉默的大多数究竟是那个群体呢 ?

我归纳为两大沉默群体:

一个是已购房群体,按官方数据,中国住房私有率(注:不是指住房自有率)达到 80% 以上,这个数据基本靠谱,这个庞大的群体是中国住房改革和经济体制改革的先得利益者、既得利益者,他们在媒体尤其网络媒体上很少喧嚣,主要属于社会传统文化性沉默群体。

另一个大的群体,是城镇化大潮下主动和被动进城落户的农民,他们数量究竟有多大?

改革开放以来,我国城镇化水平迅速提高,第六次全国人口普查结果显示,截至 2010 10 月,居住在城镇的人口为 66557 万人,占总人口的 49.68% ,居住在乡村的人口为 67415 万人,占 50.32% 。可见,中国城镇化率已由 1990 22% 上升到 2009 年的 49. 7% 。城镇人口随之快速增长,由 2.54 亿人增加到 6.6 亿人以上。中国发展研究基金会发布的《中国发展报告 2010 》指出,今后 20 年,中国将以每年 2000 万人的速度,实现农民向市民的转化。也就是说,到 2030 年还将有 4 亿农民进城,中国城镇人口中有一半是农村移民。

全国总工会新生代农民工调查课题组在 2011 2 21 公布的《 2010 年企业新生代农民工状况调查及对策建议》认为:“十二五”期间,全国每年至少解决 400 万新生代农民工进城落户问题,并确保他们享有与当地市民平等的待遇。他们中的大多数在媒体尤其网络上也很少喧嚣,主要属于被沉默群体。

 

在中国房地产快速发展的过程中,这两个沉默的大多数群体究竟在起着什么样的作用呢?显然这两个群体在 2011 年以前,是利益诉求相冲突的两个群体。前者是房价快速上涨的既得利益者,属于房价飚涨之后窃笑的一群;后者是房价快速上涨的受损利益者,他们中有的收入或许永远也赶不上房价的上涨速度了,他们属于房价飚涨之后苦笑的一群,但他们对房地产的的所谓刚需却成了“背扛”房价上涨的基础。

随着房价的快速上涨,两大利益群体的利益背反日趋尖锐,使中国房地产被政治化。

 

2011 年后,房地产调控的政策终极宗旨其实很清晰:降低房价快速上涨带来的矛盾尖锐程度。其一主要是解决经济矛盾,化解房价泡沫对国家金融的未来可预期的强大破坏力,房价泡沫对其他实体产业的毁灭性挤压;其二是解决社会矛盾,用大规模保障房来逐步缓解进城农民的居住难的问题,从社会意义上实现居者有其屋的执政理想。

 

中央通过对房地产调控,尤其是通过实施如限购限贷的遏制房地产消费需求的一系列政策,通过行政力强行扳弯房地产趋势,迫使开发商进入到中央设置的轨道。目前,房价下跌已开始显现效果,但媒体对房价跌势的放大渲染使行业从业者和房地产消费者莫衷一是。

那么对中国房价的未来走势,这两个沉默的大多数群体究竟又在起着什么样的作用呢?

本文纯粹基于房地产消费需求这个单向因素来分析判断中国的房价走势。地产观察者许子枋认为:

从进城农民这个群体来看,政府如果不去关怀这个数量庞大的弱势群体,这关系到国本!因此只有通过强力推行建立与商品房市场平行的政府保障房体系,通过设置互相平行绝缘的“地线(保障房)”和“火线”(商品房)来解决国民居住问题,并实现健康循环,化解社会矛盾。保障房的大量建设将使刚需不再成为房价高涨的“扛背”,那么商品房这块将成为比较市场化的东西,因此理论上,即使房地产调控政策逐步淡出,因需求量减少,供应基于惯性在近期不会减少或甚至短期因积压放大,房价会下降,这是必然的结果。

但从受益的已购房群体来看,他们肯定不希望房价下跌,肯定抵制房价大跌,如果不是突变性的事件或政策发生,他们目前并不存在大量抛售自持物业的动机,他们所持有的巨量存量房(就像房地产冰山的水下部分)将成为房价的稳定器。要政府不顾一切去陡然损害这个数量庞大的既得利益群体,显然是更不可能的,这更关系到国本!所以房价陡然大降是不可能发生的,即使发生也会被政府这只手拉扯住。

但政府为了国家的长远大局和经济的可持续发展,采取“风蚀”的办法是可行的,因此可以预计,物业税将在明后年普及全国,既化解地方政府的土地财政危机,同时又实现通过存量房地产的持有成本提高以挤压存量房逐步进入市场循环,实现平抑房价快速上涨的目的。物业税对房地产业的影响既深且远,政府将通过这个“风蚀”过程实现经济矛盾的化解,实现经济结构的转型。

基于上述分析,地产观察者许子枋判断:中国房价会降,中国房价大降的可能性不大。但 2011 年将成为房地产业发展的分水岭,房地产业的走势将发生巨大而深刻的变化。

这里的黎明静悄悄,但隐隐已传来冰峰坼裂的轻响,你听见吗 ?

 

 
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