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『普通』主题: 叶檀:刘明康先生的40%论太不靠谱

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如兰5913查看TA的论坛文集  查看TA的荐股记录发表日期:2011-10-24 15:55:39

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叶檀:刘明康先生的40%论太不靠谱

10月19日下午,银监会主席刘明康一语惊人,称银行可抗房产贷款抵押品跌40%。这相比此前刘明康先生所说可抵抗房价下降50%退了一大步,但这样的说法仍然是不慎重的,对风险过于乐观。

  房地产是投资品种,与金融有密切联系。房地产抵押品出现40%的下跌,基本可以说明房地产市场出现崩溃现象,此时必然会导致房地产抵押品大幅下挫,在极端情况下甚至价格跌到零,资不抵债,从而引爆债务危机。到那时,信用市场必然冻结,甚至企业债、优质证券都无法发行,资产价格难以启动,一直在低谷徘徊。东南亚金融危机与美国次贷危机,已经向我们两次预演了房地产泡沫崩溃后的信用冻结惨状。

  确实,我国房地产信贷资产占总体贷款比例不高,目前我国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%,但实体经济与房地产相关的抵押贷款以及地方投融资平台的土地抵押贷款比比皆是,据一份统计占据了大半壁江山。

  如刘明康先生所说,10.7万亿元的地方政府债务中80%是银行贷款,房地产贷款余额10.4万亿元,一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值,房贷风险与地方债风险会如双子星座联袂而来,因为两者通过土地财政与地方投资,密切地捆绑在一起。中国的房地产相关资产在银行贷款中所占的比例绝不应小视。

  中国不会发生美国式的次贷危机,因为金融衍生品相对不发达,正如儿童不会得老年病,不是什么值得称道的事,周期不同而已。“其他创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右,风险特征相对简单”,风险特征简单不等于没有风险,反而会一步到位地构成银行的系统性风险,以相同的方式在各银行蔓延,并通过银行坏账等计提加以体现。

  在银行上市之前,坏账以再贷款等方式由民众承担成本,现在银行上市了,投资者成为买单人。不断提高资本充足率的结果是上市银行不断融资,估值进入历史低谷仍未企稳,投资者避之唯恐不及。如果银行真的没有风险,就不会两年疯狂地融资发债近万亿,这显然是银监会对风险未雨绸缪,说明对未来可能爆发的风险心知肚明。此时,在银行风险还未彻底缓解时,绝口不提证券市场投资者的亏损与贡献,不公平。

  设想极端的例子,股债双底情况延续,银行次级债与股市再融资被拒绝,投资者拒绝买单,银行又该到哪里去找廉价资金呢?是否重用再贷款手段?

  刘明康先生认为,房地产贷款安全还表现在,从房地产贷款具体结构看,目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%,按揭贷款平均“偿债收入比”为33%,超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的,开发贷款的平均抵押品比例也达到189%,即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

  贷款房价比在市场急速下行时波动,当房价节节下降时,贷款房价比将迅速恶化,最后出现资不抵债的情况,一些业主选择放弃还债,让银行充当房东。2008年房价下跌,媒体披露深圳出现过停止缴纳按揭贷款的小高峰,最后靠货币宽松和房价上行才得以解决。

  至于按揭贷款的平均偿债收入比为33%,实在是过于健康,看来“房奴”完全是子虚乌有。每个按揭购房的人都清楚,在房地产稳定时,个人按揭被视为银行的最佳资产,审批手续非常松弛。购房时,与开发商合作的银行急于完成贷款手续,此时,购房者的收入填写基本是按照贷款来倒推的,收入证明形同虚设,就像二手房的阴阳合同一样,已经是市场潜规则。不料,监管部门居然以此为据,证明中国房地产贷款风险不高,这根本不是专业问题,而是常识问题。

  如果偿债收入比为33%,说明中国的房地产市场非常健康,说明购房者的收入非常之高,还有什么必要调控房地产,控制按揭贷款呢?

  中国确实不会出现地方债与房地产贷款的崩溃,但理由不是基于刘明康先生所说的银行压力测试,而是基于中国70万亿元人民币以上的银行存款,3万亿美元以上的外汇储备,以及国有企业可以变卖的诸多资源,这都是财富数十年积累所致,才能让我们经受住冲击。笔者支持房地产调控,支持中国经济结构转型,但同样觉得,应该对承担转型成本的人,公道些,再公道些。


 
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