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『普通』主题: 支招:用“土法子”算算你的二手房值多少

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小康水平查看TA的论坛文集  查看TA的荐股记录发表日期:2008-09-18 08:38:34

头衔:高级用户积分:0 关注加为好友 引用 评分 只看该作者



1.房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来,砖混结构一等房屋的折旧期限是50年,那么每年的折旧率为2%;
  2.户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房,如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房(简称"三小"套型),则扣减10%;
  3.房子所在的楼层不同,价格不一样。例如一、二层是基准价,五层、六层扣减3%,七层减5%,而三、四层则加3%,顶楼减5%;
  4.朝向因素。假如房子没有朝南的门窗,则减5%;
  5.小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%,小区没有单独封闭,也减5%;属于重点中小学区域的房子要加15%;
  6.习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房,这一因素又使房价减8%的价钱。
  最后,在以上数据的基础上,报价应为同地理位置商品房价格的60%-70%左右,约是当前周边房屋租金的100倍。
  【例】某房1990年建成,楼层为4层(共6层),建筑面积60平方米,属二级地区,房屋结构为混合一等。
  折旧率:10年×(-2%)=-20%;
  因其是"三小"套型:-10%;
  楼层:+3%;朝向:南北;
  非小区和无物业管理:(-5%)+(-5%)=-10%
  重点中小学区:+15%;心理因素:-8%;
  当地商品房均价约为4000元/平方米,得出该房产价格为: 4000 ×(1 -20%-10%+3%-10%+15%-8%)=2800(元/平方米)。
  此房的实际总成交价格约为:2800×100×70%=19.6(万元)。
 
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