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『普通』主题: 没了投资客追捧新盘二手房各有一片天

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其乐融融查看TA的论坛文集  查看TA的荐股记录发表日期:2007-02-07 12:04:24

头衔:社区男爵积分:0 关注加为好友 引用 评分 只看该作者




没了投资客追捧,却有源源不断的自住需求。2006年的上海楼市因自住而依旧热闹,成交量价齐升;而新盘、二手房各有一片天,在2006年齐头并进。

  新盘:量价齐升

  房产之窗网上海楼市监测系统显示,2006年上海市新建商品房上市量2199万平方米,成交量2131万平方米,较上年增加20.4%。全年整体供求比为1:0.97,表明上海市新建商品住宅的总体供求关系较平衡。其中普通住宅成交量为1389万平方米,占全市新建商品房总成交量的65%,与2005年相比上升28%。

  从环线角度看,2006年上海内环内新建商品房上市总量为210万平方米,占全市新房上市量10%;全年成交量239万平方米,占全市新房成交量11%,供不应求局面进一步突显。内外环间区域全年上市量583万平方米,占全市上市总量27%;全年成交量667万平方米,占全市成交量31%,需求缺口依旧较大。

  外环以外区域中,2006年上市量为1406万平方米,成交量为1225万平方米,分别占全市的63%和58%。可见,外环外区域供给过剩较为严重。

  从成交价格的变化幅度看,虽然唱空声音响彻2006年全年,但经历了2005年宏观调控后,2006年新盘价格开始缓慢回升,无论是内环内还是内外环区域新盘,价格都表现出了较好的抗跌性。全年上海市新建商品住宅的成交均价为8135元/平米,较05年上涨3.6%。虽然投资客退去,但结婚住房、动迁住房以及改善型住房等刚性需求却支撑了全年新楼市场的行情。

  其中,内环内区域新建商品住宅的成交均价较2005年平均上涨4%,这表明在人民币升值的强烈预期下,外资整体收购内环内高档楼盘的案例接连不断。

  去年内外环区域新建商品住宅的成交均价较2005年平均上涨9%。主要是因为该区域的价格相对内环高价位楼盘的优势明显,而且区域内楼盘的居住配套和交通状况也要优于外环以外区域,因此无论是自住抑或投资都有比较好的前景。

  二手房:调控之下显差距

  2006年,对于上海二手房市场来说可谓名副其实的“宏观调控年”,营业税、个税、限外等政策的连环出击使上海二手房市场一度受到抑制。但强劲的自住需求使得二手房指数在2006年3月停止下跌之后,步入稳步上升期。

  其中,中心区域和成熟社区的二手房,价格稳中有升。在市场不明朗的情况下,中心区房屋更具保值增值的作用,加之中心区域新房供应极为有限,导致内环中心区域房供不应求,房价上涨。而成熟社区房抗跌性强,这些区域多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区,居住环境和生活配套设施已经十分成熟和完善,区域吸引力不断上升。在内环“一房难求”且房价高企的情况下,这些区域的二手房便受到买家的追捧。

  与之相反,一些位置较差且社区未成熟的二手房价却出现下降,成为本轮调控下冲击重地。尤其是次新房相对比较集中的区域,二手房价格呈现下降趋势。

 
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