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『转帖』主题: 郎咸平:政府引诱我们买房子的真实目的是什么?国家调控的具体目标是什么­;?

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骐灵看盘查看TA的论坛文集  查看TA的荐股记录发表日期:2006-10-18 10:54:17

头衔:股海游侠积分:0 关注加为好友 引用 评分 只看该作者



『转贴』

郎咸平:政府引诱我们买房子的真实目的是什么?国家调控的具体目标是什么­;?


??一、先看一下为什么有那么多的声音,包括我们政府都在劝我们,用各种消


息、政策吸引我们买房子。原因可以分为如下几个方面:


1、先说一下如果我们买了房子,接着出现房价下降,会对我们有什么影响。


以现在在上海买一套普通的100平方米的房子为例,单价10000元每平方米,总价


100万,首付30万,贷款70万算。


房价突然由10000多/平方米降到5000多一平方米(我认为房价至少要降一半)。


那么,已经买房子的人房产总值缩水,以前100万的房子现在只值50万了。你会怎


么办呢?你有两个选择,1、停止还贷款。2、继续还贷款。


如果停止还贷款,那么你的首付30万以及你每月已经还的贷款数额以及你的装修


费用(加起来大约有50万,现在卖期房,房子交到手里并装修好基本上已还了约


两年贷款,每年还大约5万,两年大约10万,装修大约5~10万),统统会被化为泡


影了,银行将收掉你的房子拍卖,如果拍卖款项不不足以还贷款,银行会继续向


你追偿。你将一无所有,而且,你连再次贷款买房的首付也没有了。对你来说,


你已经损失了约50万。如果你还贷款呢,那么你拥有的房产已经贬值了50万(也


就是说,如果你现在买房子的话,你可以省下50万)。当然,你不卖房子是不会


体现出来的。但是对你来说,不管你是不是还贷款,你都损失了约50万。也就是


说,房价大幅下跌对已经买房子的人来说,影响不会很大了。不管采取什么措施


都损失差不多了。所以,你肯定还会继续还贷款了,只要你能还得起。也就是说


,只要房子到了买房子人的手中,即使房子出现大幅下降,政府也不必担心了,


不必担心由此会引发市场萧条等等。这是很多人都在劝我们买房子的第一个原因





2、再说一下如果个人买了房子,接着出现大幅下跌,对银行有什么影响。仍然是


上面的例子。
对银行来说,来自个人的风险并不大,如果遇上客户还不起贷款,银行也不会有


太大的损失。因为首先它只发放了70万贷款,再加上客户已归还的贷款(现在卖


期房,房子交到手里并装修好基本上已还了约两年贷款,每年还大约5万,两年大


约10万),再加上房子本身的装修(约5~10万)及其本身的价值(50万),银行


可以说亏不了多少,即便要是亏了,银行还可以向客户追偿。也就是说,只要房


子到了买房子人的手中,政府就根本不必关心它的风险问题。因为即使最差的情


况出现了,也就是房价大幅下降了,银行也不会赔本,亏的只是现在购房子的人


。而他们又是社会上最弱势得群体,政府才不会担心他们呢。呵呵呵,真的替买


房子的人担心阿。


3、如果房子没有卖出去,在开发商手中出现大幅下跌,会有什么情况。


首先,我们知道现在开发商是靠大量贷款来开发房地产的。贷款额度很大。在这


种情况下如果发生房价下降,就要分几种情况考虑。
A、房子已经建设完毕。这时,如果房价下降,影响的将是开发商的预期收益。他


会让开发商的预期收益大幅缩水,但是对银行影响不大。因为无论情况如何,银


行是有房子可收的。受影响的是开发商的收益。收益大大减少。


B、如果房子还没有建成,且如果开发商破产,那么会留下大批的烂尾楼。给银行


造成大量的坏账。在这种情况下,银行会受到一定的影响。经济发展也会受到一


定的影响。


这也就是国家政府尽量想办法引导我们购房的原因?淠康木褪前逊缦兆?频轿?
们身上。通过我们来缓解风险.


二、看一下我们的政府近两年的房产调控的真正目的:


我觉得我们的政府现在调控的真正目的,就是让房价稳定在现在高房价的基础上


尽量多的时间,让那些没有耐心的人,还有那些近期内非买房不可的人去把这些


空置房慢慢消化掉。待房子到了老百姓的手里之后,再来一个实质性的调控,让


房价实实在在的落下来,这样,既保证了开发商的利益,又能够稳定经济,何乐


而不为呢? 我觉得政府调控的步骤如下:


第一步:2004.8.31 第一次土地8.31
大限,土地必须2年内开发,否则收回。
第二步:2005.5月到期房限转,比如控制房产的贷款等等。同时有不同的高级官


员出来放风说房价不会跌。
第三步:从2005年底开始,默许各地政府用所有的招数托市,维持房地产高价的


现状。2006年初更有过之而无不及。招数如下:


开发商由于房子销售过慢,回款有压力,资金链紧张,开发商快要顶不住了,有


的已经开始降价销售了。但是为防止出现整体的崩盘,(以后的消息是道听途说


)于是,市政府出面给开发商制定价格指导,不允许房价有大幅的下跌,避免出


现竞争降价。市政府放出消息,国家调控的目的是稳住房价,降的是房价的涨幅


,不是房价,两个1000万计划缓建,意思是便宜房子我们不建了,不与开发商争


夺客户。同时,又对楼盘的预售证的办理延期,让房子上市的速度变慢,造成房


子紧张的假象。然后又说公积金购房政策放宽,贷款放宽,可以贷八成。鼓励大


家买房,估计还会有买房免税政策出台。帮助
开发商联系贷款,维持他们的资金
连,防止资金连断裂造成崩盘。总之就是千方百计地维持现有的房价尽量长的时


间,并同时造成房价上升的假象。


分析如下:


第一步,此举的目的是为以后的调控作伏笔。同时为上市的房子划分一个阶段。


(大约一个楼盘的开发期为两年)2007年之前为大量楼盘集中上市的阶段,之后


为少量楼盘上市的阶段。即2004.8.31之前的土地将会大部分在2007年前被造成房


子销售。这部分房子销售完毕后,上市的楼盘就会减少,因为2004.8.31后,国家


开始限制土地的出让。数量就不会有现在这么多。如果在楼盘少的时候调控,即


使房价大跌,对开发商也不会造成影响,受影响的只是个人。


第二步,期房限转,2年的房子征收营业税,此举是为了把炒房子的人手中的房子


压在炒房者的手中,防止2004年左右买的房子在2004~2007之间抛出打击楼市,冲


击1手房的销售。同时不断由高层人物现身说法,说房价不会下跌,一方面稳定现


在得房价,另一方面鼓励大家买房子,尽量消化在售的一手房。让尽量多的房子


转到买方人的手中。


第三招,
尽量维持房价尽量长的时间,招数如上所说,其目的是:


1、一方面迷惑一部分现在犹豫是否买房子的人,让他们买房,


2、另一方面迫使一部分有强烈购房需要的人近期买房子。


3、再者,房价长时间在高位运行,并有升高的迹象,消磨人们的信心,从而使一


部分分没有耐性的人们买房子。
如果现在市场上在观望的人都买了房子,那么,按政府的算盘,到2007年底左右


,2004.8.31大限之前的土地所开发得房子大部分都会转卖到买方人的手中。他们


认为最会有风险的房子都消化掉了。在这时,市场上可以销售的房子已经不是很


多,他们就可以放心的调控了。房价的升降对市场的影响已经不是很大,即便下


降50%,也不会引起经济萧条。


但是,政府的以上目的会达到马?
很难说准,但是我觉得实现难度很大,因为:


1、开发商储存的土地太多了。造出来的房子将是个巨大的数目。


2、开发商是追逐利润的,房价稳了一年。开发商在售的房子不但没减少,反而越


来越多。为什么呢?因为房价越高,开发商开发的楼盘就越多。房子就越多,销


售压力就越大。
3、房价实在是太高了,老百姓实在是承受不起了。即便是政府实现了房价的长期


稳定,因为老百姓的消化能力也有限,也不会消化掉很多。


从上面的信息可以看出,我觉得政府会把现在的调控维持到2007年中期左右,所


以房子的高房价可能要维持到2007年中左右。到那时,房价必将大幅下跌。跌回


到他最初的价值。有两个原因,
1、如果政府调控成功了,那时政府会有实质性的动作。


2、如果目的没有达到,那么到时候积压的房子会非常多,开发商会家家销售的。


所以,我建议,如果你是工薪阶层,你最好是等到2007年中期再买房子。那时,


房价必将大幅下降,买同样一套房子,你会省一半的钱。


不要相信现在政府现在所作的工作是为了降低房价,政府现在做的一切,不过就


是想办法把开发商手里的风险转移的无助的老百姓手里而已。这样,保住了经济


表面上的光鲜,保住了开发商,银行,以及市政府的利益,但是可苦了购房的老


百姓,只好用自己所有的积蓄加上一生的努力来买这高价的房子。承担这不应该


由自己承担的经济风险。


说穿了,就是保护一些富翁,大企业,而牺牲最下层的老百姓。


同时也可以看出,最近国家的调控,根本就不是为老百姓着想,根本就不是想降


房价,而是想把房价稳在现在的基础上。慢慢的向老百姓身上转移风险。


要是真的为老百姓想得话,很简单,只需公布房价成本就行了。房价就会自动降


下来,其他的什么都不要做。


如此说来,你是购房人,你会决定现在买房子马??????????????


???????????


 
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