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『普通』主题: 信心回升!股市对房市资金吸引力究竟有多大

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quiet2005查看TA的论坛文集  查看TA的荐股记录发表日期:2006-03-17 10:22:00

头衔:股海游侠积分:0 关注加为好友 引用 评分 只看该作者



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信心回升!股市对房市资金吸引力究竟有多大

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<DIV class=author align=center>   2006-03-17 07:12     深圳特区报 </DIV>
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  央行昨公布数据称2月份居民购房意愿降低投资股市信心回升

 





  股市对房市资金吸引力有多大


  专家认为目前期望大量房产投资资金进入股市并不现实
 
  昨天,央行公布的最新2月份金融数据显示,居民投资股票信心明显回升,而购房意愿创历史新低。与该组数据相对应的是,近期房价还在走高,而春节以后,股市基本没有再往上走。那么,央行数据究竟说明了什么?当前格局下,股票和房子究竟谁更值得投资?

  房市资金:瘦死的骆驼比马大

  对于央行公布的居民投资意愿数据,笔者的评价是瘦死的骆驼比马大:尽管股票、基金投资信心回升,但居民认为股票、基金投资更为合算的比例为8%,其中认为股票值得投资的比例为4.1%;与此同时,尽管地产购买意愿下降,但未来3个月打算买房的比例仍高达18.2%。也就是说,当前打算买房子的居民数量是打算买股票的4.43倍,是打算投资股票、基金居民数量的2.27倍。而且,未来3个月打算买车的居民人数占比达到9.8%,人数正好在房子和股票中间位附近。

  所以,仅仅看报道的标题很容易被误导,误认为现在投资者大多数会先考虑买股票,而房地产已经被抛弃了。事实上,瘦死的骆驼比马壮,想买房的居民数量仍远远高于想投资股市的居民数量。

  蓝筹股平均回报率逾8%

  房子和股票,究竟谁更有投资价值?对于房子和股票的价值判断,事实上可以依据投资回报的高低来衡量。目前蓝筹股股票回报率平均在8.47%左右,而全国多数地区的房产回报率低于5%。这意味着股票投资的吸引力正在加大,不过部分地区的房产吸引力仍高于股票。

  股票方面,目前深证成指的市盈率为13.34倍,考虑到有一半的公司尚未股改,其实际市盈率在11.8倍左右。如果认为净利润就是投资者的实际回报的话,其对应的收益率就是8.47%。

  房子方面,目前全国各地的房地产回报差异很大。我们定义投资房产的回报为年度租金对房价比。目前国内各地房价差异很大,而其投资价值的差异也大。今年以来,深圳市场回报率平均在6%—7%,也就是50万的房子,月租金在2500元左右;上海市场房产回报率在3%-4%左右,也就是100万的房子,月租金在2900左右。从国际通行的标准来看,房子回报率在5%到8%之间,意味着房价是合理的。这意味着,深圳房价在合理的范围内,而上海房价显然处在高估的水平上。

  那么,深圳房产与股市的投资价值比较又如何呢?由于目前地产购买普遍实行按揭方式,深圳市场6.5%的回报率,房产投资者的初始资金的最终回报会被提升3到4个百分点。因为银行的优惠按揭利率为5.5%,银行一般会为购房者提供80%左右的款项。扣除银行利息,投资者可以在原有租金回报的基础上提高3到4个点的回报,也就是说,深圳房产的租金实际回报会达到10%左右,也即10倍市盈率。

  对比可以看出,深圳房产的市盈率低于深圳成指,进而可以认为,深圳房产的投资价值略高于深圳成份股。由于深圳房产的回报率在全国处于领先水平,我们测算表明,目前全国多数地区的房产实际回报率低于股市。也就是说,从整体上看,房产的吸引力低于股市,但极少数地区房产的吸引力在股市之上。

  股市短期震荡长期看涨

  在考虑投资回报的同时,我们不能忽略的是,房地产的购买是刚性的,这可能对房地产价格产生强劲的支持;而股票并非不可或缺的,只有当盈利效应形成了,更多的资金才会进入股市。具体而言:

  第一,股市当前具备投资价值,长期看涨不容置疑,但在禁售股解禁、港股波动等影响下,短期市场面临震荡。

  第二,由于房产需求的刚性,尽管当前部分地区房价高企,但指望国内房价整体出现太大调整并不现实。相反,部分具有投资价值的地区、如珠三角地区的房价,仍有望继续攀升。

  第三,关于资金转移。目前指望大量房产投资资金进入股市并不现实,尽管股市的投资回报率已经开始显示出优势。因为居民要看到活生生的盈利效应出现后,才会加大对股市的投资。所以,当前开始加大对股市投资的居民,基本属于新千年股市投资的第一批先知先觉的人士。真正出现资金大规模由房市转移到股市的时间,可能会在2007年或2008年,届时股市可能已经出现了较大涨幅,而且初步形成了整体的盈利效应。(中证资讯 徐辉)


 
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