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『普通』主题: 2019年,哪些省市土地市场热度较高?

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jijinbazhu查看TA的论坛文集发表日期:2020-02-26 09:35:44

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  核心观点

  

  采用中指院土地出让数据作为底层数据:数据选择上,中指院土地出让金与财政部签订合同总价款13年差距0.8%,15年差距0.3%,数据误差较小且细分到区县层面,因而本文选取中指院数据进行土地出让情况分析。

  盘点2019年土地成交和溢价率:2016年以来,由于“限地价、限房价、竞配建”等系列土地政策,全国土地溢价率自2016年高点以来呈下滑趋势,2019年全国溢价率为13%(2016年为33%)。具体到省份上综合出让金体量、增速和溢价率来看,浙江省、江苏省、广东省、福建省4个省份,2019年全口径土地市场热度在全国处于前列水平。广西、甘肃省同比去年土地市场热度明显抬升。地级市方面住宅土地成交体量500亿以上的合肥、绍兴、常州、金华,体量300-500亿的深圳、南宁、东莞,体量200-300亿的大连、宜宾、洛阳、宜春、南充市场热度较高。

  盘点2019年土地推出力度和流拍率:2019年全国推出建面同比+2.9%,出让金同比+13%,楼面价同比+16%,流拍率6.0%。土地推出建面较2018年小幅增长,受楼面价抬升,出让金增速相对高。与此同时,流拍率位于历史较高水平,主要受土拍政策压制下,土地资产质量下滑,房企拿地意愿减弱影响。具体到省份上结合推出建面、楼面价同比和流拍率来看,湖南、甘肃、广西2019年土地推出意愿较强,且流拍率较低。江西推出意愿相对较低,且流拍率较高。地级市方面2019年推出建面2000万方以上的地级市中,十堰、绍兴、广州、永州、梧州推出力度较大,且流拍率较低。

  2019年各省土地市场供需综合比较:

  土地市场相对较好的有几类省份(1)推出建面同比下滑,但受益于楼面价上涨带动,成交市场表现较好的有浙江、江苏、广东、福建、安徽,其中安徽主要受合肥、马鞍山重点城市拉动;(2)推出建面同比、出让金同比、溢价率同时较高,且流拍率较低的有广西、甘肃,其中甘肃增速高与其成交体量整体较小有一定关系;(3)推出建面同比较高,成交市场同比去年有小幅抬升,且流拍率较低的有湖南、山西、贵州、天津

  土地市场相对较差的有几类省份:(1)推出建面同比较高,但土地成交市场指标相对较差的是新疆(2)推出建面同比下滑,同时成交市场热度偏低的省份有青海、河南

  核心假设风险:土地数据统计存在误差。

  

  1

  研究数据选择与土地成交对财政的传导

  “土地财政”有几层维度:一是通过出让土地获取土地出让收入,二是通过建筑业和房地产带来相关税费的增加 ,三是以土地作为抵押物从而获取债务收入 。

  本篇报告主要分析第一个维度里的国有土地出让情况。由于各个地方的“政府性基金收入-国有土地使用权出让收入”披露频率低,更新速度慢。我们用微观监测的土地成交数据作为分析的主要依据。

  地数据选择上,目前市场上有中指院、克而瑞、中国土地市场网3个来源,统计全国土地成交数据,其底层来源均为各地方国土局土地出让公告。考虑信息准确性、覆盖城市广度、更新速度,本篇报告使用中指院数据,统计范围为全国351城 +河南省、湖北省、海南省、新疆维吾尔自治区省(自治区)直辖县级行政单位

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  1. 从微观土地成交到国有土地出让收入的传导路径

  由于本文的分析数据为微观土地成交,因而有必要理清从微观土地成交到宏观国有土地出让收入的影响路径。

  根据2009年11月财政部政策以及2010年3月国土部政策(见下表),土地成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,期限上采用就地直接缴纳入库的方式,即收付实现制。金额上,签订合同后的1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年(2009年政策表示“特殊项目2年内全部交清”,2010年政策最迟付款时间统一为“不超过1年”)。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  由于本文的分析数据为微观土地成交,因而有必要理清从微观土地成交到宏观国有土地出让收入的影响路径。

  从数据上来看,财政部公布的土地出让签订合同总价款是先导指标,领先于实际缴纳入库、确认后的国有土地使用权出让收入(计入地方政府性基金收入)。其中50%的土地出让价款1个月内实际缴纳,剩余款项滞后时间不超过1年。2019年,确认后的国有土地使用权出让收入约占地方政府性基金预算本级收入的90%,占地方一般公共预算本级收入的72% 。由于2016年之后财政部不再披露土地出让签订合同总价款,因而我们采用中指院公布的土地出让金代替该指标。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  2.几种官方土地指标的辨析

  研究中,有四个概念容易混淆,分别是“国有土地使用权出让收入”(财政部)、“国有土地使用权出让金”(财政部)、“土地购置费”(统计局)、“土地购置金额”(统计局)。上文所述通过微观土地出让金传导的是“国有土地使用权出让收入”,我们在这里也对其他3个概念做以说明。

  财政部指标方面,根据财政部官网 ,土地出让收入缴入国库后,市县财政部门先分别按规定比例计提国有土地收益基金和农业土地开发资金,缴纳新增建设用地土地有偿使用费,余下的部分统称为国有土地使用权出让金

  因此,土地出让价款入国库确认土地出让收入后,计提相关资金,剩余部分是国有土地出让金国有土地使用权出让收入大于国有土地使用权出让金。

  财政部指标与统计局指标相比,主要差别在于统计对象和涉及到的土地市场。国有土地使用权出让收入和国有土地使用权出让金土地成交的角度出发,对象是各类受让土地使用权的主体,统计市场仅为一级市场,不包含二级转让。土地购置费和土地成交价款统计范围以房企为主体,通过房企层层上报获取数据,覆盖房企拿地的一级和二级市场。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  2

  盘点2019年土地成交和溢价率

  1. 16年以来全国土地溢价率持续下滑

  从全国土地成交来看,根据中指院数据加总,2019年全国全口径土地成交金额6.7万亿元,同比+13%,其中住宅土地成交5.47万亿元,同比+17%。溢价率方面,自2016年“地王频出”之后,全国重点城市采取了“限地价”的土地政策,若报价超过最高上限,终止土地出让,或者改为竞配建。2016年以来,土地溢价率持续下滑,2019年全国土地成交溢价率13%,其中住宅成交溢价率14%。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  由于“限地价”政策的存在,我们需要提前指出的是,在下文具体省份、地级市的分析中,由于市场热度较高的城市,一般出台限地价政策,所以长三角、珠三角的溢价率数据会相对真实热度偏低。

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  2.浙江、江苏、广东、福建热度高,广西、甘肃热度同比抬升

  具体到省份土地成交上,我们从成交金额、增速、溢价率3个维度分析。

  全口径土地成交金额方面,浙江(8940亿元)、江苏(8344亿元)、广东(5541亿元)、山东(5500亿元)、四川(3328亿元)、河南(3139亿元)6个省2019年全口径土地出让金额位于全国前6。结合增速来看,浙江、江苏、广东3个省同比去年均保持20%以上的增速。山东、四川、河南3省2019年同比去年基本平稳,分别增长6%、6%、下滑4%。

  另一方面,云南省2019年土地成交1461亿元(同比+36%)、辽宁省土地成交1080亿元(同比+48%)、甘肃省土地成交393亿元(同比+48%)、海南省土地成交260亿元(同比+133%)。虽然这四个省绝对出让金额在排序中位于后列,但同比2018年增长高,增速排序在全国前列。

  溢价率方面,值得关注的是安徽省(27%)、甘肃省(24%)、福建省(21%),溢价率位于20%以上。

  关于溢价率需要进一步解释两点:第一,安徽溢价率位于全国最高,与其他热点省份出台相关限地价政策,导致热点省份溢价率数据低于真实热度有关;第二,安徽整体溢价率高,主要是由于合肥(溢价率51%,出让金同比+33%)、马鞍山(溢价率23%,出让金同比+65%)等个别城市拉动所致。

  综合出让金绝对额、增速水平和溢价率来看,浙江省、江苏省、广东省、福建省4个省2019年土地市场热度在全国中处于前列水平,甘肃省同比2018年热度有明显提升。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  住宅土地成交上,浙江省2019年成交7404亿元(同比+21%,溢价率19%)、江苏省成交7020亿元(同比+33%,溢价率15%)、广东省成交4407亿元(同比+27%,溢价率14%),绝对成交金额为全国前3名,且增速均在20%以上。

  绝对成交金额排列在后,但增速较高的省份有吉林省(551亿元,同比+74%)、甘肃省(310亿元,同比+64%)、辽宁省(890亿元,同比+46%)、广西(1128亿元,同比+37%)、贵州省(1007亿元,同比+36%)。

  溢价率方面,值得关注的是海南省(40%)、安徽省(31%)、甘肃省(28%)、福建省(23%)、江西省(21%),溢价率位于20%以上。

  综合出让金绝对额、增速水平和溢价率来看,2019年浙江省、江苏省、广东省、福建省4个省的住宅土地市场热度在全国也处于前列水平,广西、甘肃省同比去年市场热度提升明显。

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  3. 地级市层面,分组量化热度较高和较低的城市

  具体到地级市上,根据中指院数据统计,2019年住宅土地出让在500亿元以上的共有地级市28个,300-500亿元的共有15个,200-300亿元的共有21个,100-200亿元的共有54个。

  对土地市场热度进行分析,我们用2019年住宅土地出让金增速做纵轴,成交溢价率做横轴。并考虑成交体量因素,分析500亿元以上、300-500亿元、200-300亿元的3组地级市。可以得到以下结论:

  1)住宅成交500亿元以上的分组中,市场热度较高的为

  a. 土地出让金增速从高到低分别为南京(+103%)、绍兴(+110%)、福州(+68%)、青岛(+50%)、昆明(+49%)、无锡(+41%)、苏州(+38%);

  b. 溢价率从高到低分别为合肥(+55%)、嘉兴(+25%)、宁波(+23%)、常州(+22%)、金华(+20%)、绍兴(+20%);

  c. 土地增速和溢价率同时处于20%以上的有合肥、绍兴、常州、金华4个地级市;

  d. 土地增速>;20%,15%<;溢价率<;20%的地级市有南京、成都、福州、温州4个地 级市。

  

  2)住宅成交500亿元以上的分组中,市场热度较低的为

  土地出让金同比下滑的有济南(-16%)、佛山(-14%)、郑州(-6%)、重庆(-2%)。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  3)住宅成交300-500亿元的分组中,市场热度较高的为

  a. 土地出让金增速从高到低分别为深圳(+297%)、珠海(+294%)、长春(+119%)、贵阳(+90%)、南宁(+58%)、东莞(+53%)、沈阳(+52%);

  b. 溢价率从高到低分别为南宁(+37%)、深圳(+35%)、南昌(+29%)、东莞(+26%)、台州(+26%);

  c. 土地增速>;50%,溢价率>;20%的地级市有深圳、南宁、东莞3个地级市。

  (4)住宅成交300-500亿元的分组中,市场热度较低的为

  潍坊市土地出让金同比下滑12%,溢价率仅3%。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  5)住宅成交200-300亿元的分组中,市场热度较高的为

  a. 土地出让金增速从高到低分别为大连(+187%)、宜宾(+146%)、洛阳(+112%)、廊坊(+108%)、宜春(+69%)、沧州(+59%)、南充(+55%);

  b. 溢价率从高到低分别为宜宾(+37%)、南充(+32%)、泉州(+32%)、洛阳(+29%)、宜春(+28%)、大连(+21%);

  c. 土地增速>;50%,溢价率>;20%的地级市有大连、宜宾、洛阳、宜春、南充5地级市。

  (6)住宅成交200-300亿元的分组中,市场热度较低的为

  乌鲁木齐市(1%,-10%),保定市(1%,-29%),菏泽(1%,-29%),湖州市(6%,-43%),烟台市(7%,-10%),眉山市(7%,-19%),其中括号内的第一个参数为溢价率,第二个参数为出让金同比增速。

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  3

  盘点2019年土地推出力度和流拍率

  1. 2019年全国推出建面同比小幅增长,流拍率位于历史较高水平

  从全国土地推出力度来看,根据中指院数据加总,2019年全国全口径土地推出宗数10.3万块(同比+4.9%),增速较2018年的20.2%下滑15.3个百分点,推出建面56.5亿平(同比+2.9%),增速较2018年的28.1%下滑25.2个百分点。金额上,2019年全国全口径成交金额6.7万亿元(同比+13%),主要是由于成交土地楼面价抬升的带动,2019年全国平均楼面价1595元,同比+16%。

  全国水平上,2019年土地市场推出力度(建面绝对水平)较2018年有小幅增长,但推出宗数和建面的“增速”较2018年都有所下滑。

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  流拍率方面,2016年以来全国土地流拍率呈上升趋势,2019年全国全口径流拍率6.0%,较2018年下滑0.53个百分点,2019年全国住宅流拍率7.9%,较2018年下滑0.48个百分点。虽然2019年流拍率有小幅下滑,但与历史年份相比仍处于较高水平。这主要是伴随着2016年以来的政策调控,在限房价、限地价、要求配建(保障房、公租房)等政策压制下,土地资产的质量和投资回报率有所下滑,导致了房企拿地意愿的相对减弱。

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  2. 湖南、甘肃、广西2019年土地推出意愿较强,且流拍率低

  具体到省份层面,以推出建面绝对量及同比代表供给力度,可以得到以下结论:

  1)增速水平上,湖南、甘肃、广西推出土地增速较高。

  具体数据为,2019年推出同比去年增速前4的省份为海南省(推出0.2亿平,同比+144%)、湖南省(推出3.0亿平,同比+25%)、甘肃省(推出1.2亿平,同比+24%)、广西(推出2.5亿平,同比+19%),其中海南增速较高主要是由于低基数导致。

  (2)推出绝对水平上,山东、江苏、河南、河北、浙江、四川、湖南为土地推出大省,19年推出建面在3亿平以上。

  (3)流拍率水平上,19年江西、宁夏、河南流拍率较高,分别为15%、14%、10%。

  (4)结合推出建面、同比增速和流拍率来看,湖南、甘肃、广西2019年土地推出意愿较强,且流拍率较低。江西推出意愿相对较低,且流拍率较高。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  还需要指出的是,统计表中很多省份土地出让建面增速为负,但出让金增速为正,主要是由于楼面价上涨所致。相比去年同期,有23个省份/自治区的成交楼面地价(出让金/出让建面)出现上涨,其中涨幅超过20%的省份/自治区有11个。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  3. 地级市推出力度:十堰、绍兴、广州、永州、梧州较大

  地级市层面上,从推出建面水平来看,郑州市(7143万方,同比-19%),潍坊市(6529万方,同比+9%),昆明市(6915万方,同比+46%),成都市(6905万方,同比+26%)为全国推出建面最高的4个地级市。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  从增速水平来看,2019年推出建面2000万方以上的地级市有102个,同时满足同比增速30%以上的有22个地级市。再加上考虑流拍率较低的条件,十堰市、绍兴市、广州市、永州市、梧州市是前5个推出力度较大且流拍率较低的地级市。具体数据为,十堰市(推出2305万方,同比+91%,流拍率4%),绍兴市(推出3165万方,同比+59%,流拍率4%),广州市(推出3109万方,同比+56%,流拍率3%),永州市(推出2305万方,同比+53%,流拍率4%),梧州市(推出2167万方,同比+47%,流拍率3%)

  4. 地级市流拍率:高流拍主要集中于江西、河南、广东

  流拍率方面,全国一共有38个地级市流拍率超过10%,其中江西省、河南省、广东省分别有7个、6个、4个。其中,和田地区、平顶山市、银川市、辽阳市、吉安市、鄂州市、商丘市、赣州市、绥化市、南阳市流拍率超过20%。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  4

  2019年各省土地市场供需综合比较

  总结供需两端市场,有以下结论:

  (1)推出建面同比、出让金同比、溢价率同时较高,且流拍率较低的省份为广西、甘肃,其中,甘肃增速高与其成交体量整体较小有一定关系。

  其具体数据为:甘肃(19年推出建面同比+24%,出让金260亿元,同比+133%,溢价率+13%,流拍率2%)。广西(19年推出建面同比+19%,出让金1408亿元,同比+24%,溢价率18%,流拍率3%)。

  (2)推出建面同比较高,成交较去年有小幅抬升,流拍率较低的是湖南、山西、贵州、天津。

  具体数据为湖南(19年推出建面同比+25%,出让金2299亿元,同比+16%,溢价率7%,流拍率4%)、山西(19年推出建面同比+17%,出让金854亿元,同比+9%,溢价率13%,流拍率2%)、贵州(19年推出建面同比+13%,出让金1367亿元,同比+24%,溢价率5%,流拍率3%),天津(19年推出建面同比+14%,出让金1358亿元,同比+28%,溢价率6%,流拍率2%)。

  (3)推出建面同比较高,但土地成交市场指标较差的是新疆。

  具体数据为新疆(19年推出建面同比+19%,出让金530亿元,同比-13%,溢价率1%,流拍率9%)。

  (4)推出建面同比下滑,但受益于楼面价上涨带动,成交市场表现较好的为浙江、江苏、广东、福建、安徽。

  具体数据为:浙江(19年推出建面同比-1%,出让金8940亿元,同比+21%,溢价率18%,流拍率7%),江苏(19年推出建面同比-7%,出让金8344亿元,同比+23%,溢价率14%,流拍率6%),广东(19年推出建面同比+12%,出让金5541亿元,同比+20%,溢价率11%,流拍率7%),福建(19年推出建面同比+1%,出让金2603亿元,同比+27%,溢价率21%,流拍率3%),安徽(19年推出建面同比-12%,出让金2957亿元,同比+8%,溢价率27%,流拍率3%)。

  这里也需要再次说明,安徽主要是受益于合肥(溢价率51%,出让金同比+33%)、马鞍山(溢价率23%,出让金同比+65%)个别城市的拉动,因此整体溢价率较高。

  (5)推出建面同比下滑,同时成交市场热度相对偏低的省份有青海、河南。

  具体数据为青海(19年推出建面同比-11%,出让金117亿元,同比-14%,溢价率5%,流拍率4%),河南(19年推出建面同比-6%,出让金3139亿元,同比-4%,溢价率12%,流拍率10%)。

  (6)注意土地出让金同比下滑的省份。

  需要注意2019年土地出让金同比下滑的青海省(土地出让金同比-14%)、新疆(-13%),江西(-9%)、河南(-4%)。其中,新疆供需两端市场都较差,青海、河南主要是由于供给端下滑带来的成交下滑。

  我们需要特别对江西省做以说明,从数据上来看,江西省供给、成交整体都有所下滑,但溢价率却在18%的较高水平。这主要是由于江西各地级市呈现两极分化导致。

  一方面,宜春、景德镇、鹰潭、新余四市供给增长,带动成交增幅都较大,出让金同比增幅均超过45%,同时,鹰潭、新余、宜春溢价率都较高。

  但另一方面,上饶、吉安、南昌、赣州四市由于供给下滑较大,带动成交金额下滑,继而拉动江西省成交金额整体下滑。成交下滑的地级市中,需要指出南昌的溢价率仍然较高,为27%,主要与南昌的南昌县、高新区、青山湖区溢价率较高有关。

  总结来看,土地市场相对较好的省份有浙江、江苏、广东、福建、安徽、广西、甘肃、湖南,市场表现相对较差的省份有新疆、青海、河南。

  【广发固收】2019年,哪些省市土地市场热度较高?—土地专题报告系列之一

  风险提示:

  中指院数据统计可能存在地块遗漏,存在一定误差。


  原文链接:http://bond.jrj.com.cn/2020/02/26085628894736.shtml
 
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