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『普通』主题: 信托公司如何应对新冠肺炎疫情对房地产的影响

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教授不睡觉查看TA的论坛文集发表日期:2020-02-19 15:07:46

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  热点研究  

  信托公司如何应对新冠肺炎疫情对房地产的影响

  2020年初,新型冠状病毒引起的肺炎疫情迅猛来袭,并随着春节返乡潮扩散至全国范围。为有效防控疫情,全国各地普遍采取延长春节假期、延迟复工、取消公众集体活动、居家隔离等措施,对各行业都造成了一定的冲击。受疫情影响,房地产行业面临开复工延期、线下销售停摆、现金流高度紧张和短期融资困难等问题,市场下行压力巨大,对信托公司在房地产领域的投融资业务产生重要影响。

  一、疫情对房地产市场和

  房地产企业的冲击较大

  (一)房地产市场供求均受到较大影响

  从房地产市场供应来看,受疫情影响,全国范围普遍暂停房屋线下销售,一手房市场供应出现断崖式下跌。克而瑞地产研究数据显示,今年春节假期一周时间内,由于市场惯性,84个重点监测城市住宅一手房的市场新增供应面积近25万平方米,与2019年春节相比基本持平;但节后一周时间,疫情造成的影响开始显现,新房市场的新增供应面积锐减至4万平方米,与2019年同时期相比降幅达97%。

  从需求来看,因疫情形势恶化和防控措施不断升级,居民的购房意愿受到抑制和递延,导致市场上新房和二手房成交量大幅下跌。克而瑞地产研究数据显示,一手房市场成交方面,2020年春节期间,88个重点城市的新房成交量仅为37万平方米,与2019年春节相比大幅下滑30%;节后一周时间,新房成交量降至19万平方米,与2019年同时期相比降幅达95%。二手房市场同样惨淡,春节期间,全国7个重点城市二手房成交量直降为0;节后一周虽有所回调成交4万平方米,但与2019年同期相比跌幅达91%。

  从趋势来看,房地产市场复苏具有一定不确定性。一是疫情持续时间尚不能确定,本次新冠肺炎疫情传播扩散性更甚于SARS疫情,其持续时间尚无法明确判定,因此市场复苏的具体时间点存在不确定性,视未来疫情结束时间而定。二是区域疫情差异较大,湖北省是本次疫情的发源地和重灾区,其他省份的疫情程度存在一定差异,这将导致不同区域疫情的持续时间将不尽相同,各地市场复苏时间也将出现分化。三是各地对房地产行业的支持政策力度不同,不同区域市场的复苏也存在不确定性。

  (二)房地产企业面临重大挑战

  一是房企面对的融资环境依然不容乐观。尽管春节后央行为保障流动性开展1.7万亿逆回购操作,累计净投放5,500亿元,但是在目前房地产融资趋紧的政策背景下,资金进入房地产领域仍面临较大困难。此外,各地政府也相继推出相关帮扶政策,但对于每年投资额高达十几万亿的房地产市场十分有限。

  二是房企自身偿债压力巨大。我国房地产企业高周转、高负债带来的债务问题在疫情特殊时期更为突出。本次疫情在全国范围内的突然爆发,客观上阻断了高速运转的行业流水线,使资金难以通过快速施工建设和销售实现迅速回流,但同时高额的融资成本却未能缓解。根据证券市场披露的数据来看,截止2019年6月末,150家在港上市的房企中,45家资产负债率超过80%,其中8家更是超过90%;在120家A股上市房企中,同期资产负债率超过80%的有36家,其中6家超过90%。以房企到期债券为例,据华泰证券统计,2020-2022年,房地产境内债到期量分别为4,316亿元、6,212亿元和3,764亿元,预计2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1,200亿元。房企在未来两年将面临严峻的偿债压力,而本次突发的疫情无疑是雪上加霜。

  三是中小房企生存压力较大。在疫情严重区域的项目资金回流受阻,对地方性房地产企业影响更严重。对全国布局的大型优质房企来说,可以通过大范围调整战略布局、加大融资力度等手段渡过短期的难关。但是对于区域性的中小型房企来说,可采取的应对手段并不多。预计本次疫情将加快行业的优胜劣汰、加速行业资源的并购整合。

  二、当前的房地产支持政策

  以防范短期风险为主

  (一)当前出台与房地产相关的支持政策

  从国家层面来看,各部委出台的支持政策并未特别针对房地产行业。截至目前,包括央行、财政部、银保监会、证监会、外管局等多个部委出台了若干专项通知,概括起来主要包括两方面内容:一是提供金融资金支持以确保社会资金流动性,二是在财政税收方面对受疫情影响得个人和企业提供优惠政策。这些政策客观上部分减缓了房地产企业的压力,但力度有限。

  从各地方政府来看,据统计,目前多数省市地区均出台了针对房地产市场的抗击疫情专项扶持政策,但不同地域的政策差别也较大。总体来看,地方政府的扶持政策可谓面面俱到,从延期缴纳土地款到开竣工期限合理延长,从放宽预售审批到下调资金监管要求,从增加信用贷款额度到延长还款期限,从帮助组织线上销售到相关税费减免,从降低首付比例到发放购房补贴,等等。各地政府充分根据本地房地产市场受疫情的影响,“因城施策”推出相关扶持政策,扶持力度各不相同。

  (二)房地产行业支持政策以防范短期风险为主

  如上所述,中央政策的出台是为了对冲整个社会经济下行的压力,并非针对房地产行业。但是结合地方针对房地产行业发布的专项扶持政策,新释放的社会流动资金和具体的财税优惠政策一定程度上会惠及各地房企和购房者,短期内使地方市场下行压力得到一定缓解。并且,部分地区还全面放宽了房地产行业开发、销售的各个审核环节,从投资端到需求端都采取了鼓励措施,显示出极大的救市决心。值得注意的是,楼市扶持政策是针对疫情防控期间的临时政策,当前政策的重点是疫情防控期内的防风险,短期的救市政策并不可持续。长期来看,行业整体发展基调仍然是“房住不炒”和以“稳”为主,疫情结束后,随着市场的复苏,行业政策大概率将逐渐回归疫情之前的常态。

  三、信托公司的风险防范与

  业务机会

  (一)从风险防范的角度,关注五个方面

  一是关注疫情地区的项目风险情况。当下信托公司在开展房地产领域投融资业务或存续项目风险研判时,应重点考虑项目所在地区的疫情程度这一维度,调研疫区市场情况和当地救市的政策,根据疫情程度和当地市场情况划分风险等级。

  二是关注即将到期项目是否存在流动性风险。因疫情影响,即将到期的项目可能会存在延期风险,并且延期期限与所处区域疫情程度高度正相关。信托公司应理性评估疫情对项目的影响,重新测算项目现金流,与交易对手及时有效沟通,采取必要措施(通过协商对项目开展延期、追加担保措施等),防止项目出现实际兑付风险。

  三是关注交易对手或担保方的综合实力与现金流水平。重新评估交易对手或担保方的实力,从负债情况、短期偿债压力、短期融资情况、业务布局、销售情况等多个角度出发,判断企业短期现金流情况。若交易对手或担保方存在现金流断裂的风险,应积极采取应对措施(如追加担保措施、积极谈判寻求并购或股权合作等)。

  四是关注项目融资规模带来的风险压力。一般来说,项目融资规模越大,交易(担保)对手为兑付本息需要调配的资源越多,相应的兑付风险也就越大,对金融机构造成的影响也越大。因此,信托公司应重点排查融资规模大的项目,有效控制项目风险。

  五是关注信托公司自身的流动性压力。由于短期内房地产信托项目风险的集中提升,信托公司自身的流动性对缓释并化解风险十分重要。信托公司除了要根据自身风险压力合理控制固有资金流动性之外,还应积极寻找其他渠道,提高流动性风险的应对能力。

  (二)从业务发展的角度,把握三方面机遇

  一是疫情结束后的行业反弹机遇。疫情对房地产行业的影响大概率为短期效应,疫情结束之后,房地产市场将迎来一定反弹。从政府而言,疫情后需要通过发展基础设施建设和出让土地刺激经济复苏,增加财政收入;从房企而言,疫情后急需抓紧项目的开复工和销售,以实现资金快速回流,缓解现金流压力;从市场需求而言,前期被压制的需求在疫情后必然得到释放。预计除传统房地产市场有一定反弹外,与基建相关的旧城改造、城市更新力度将加大。

  二是市场调整中的投资并购机遇。如前所述,疫情将加速房地产行业的优胜劣汰和资源整合,无论是大型优质房企对中小型房企的并购(也有可能通过股权合作方式),还是大型优质房企对潜在优质项目的并购(或股权合作),都将产生新的业务机会,应该引起信托公司的高度关注。

  三是结构优化中的资产证券化机遇。受疫情影响,为改善企业现金流状况,房企通过资产证券化方式调整融资结构、盘活存量资产的意愿增强,基于应收账款、商业地产等的证券化融资需求攀升,信托公司应把握此类业务机会,抢占市场并积极提高业务主导性。


  原文链接:http://trust.jrj.com.cn/2020/02/19150128855175.shtml
 
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