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『普通』主题: 深受“地王”之苦 信达前三季度归母净利减少30%

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财友8mm16n14查看TA的论坛文集  查看TA的荐股记录发表日期:2019-10-31 14:17:48

头衔:新人登场积分:75 关注加为好友 引用 评分 只看该作者



  10月30日,信达地产(600657)披露2019年三季报。前三季度,信达地产实现营业总收入87.1亿元,同比增长9.5%,归母净利润仅为6.1亿元,同比下降30.8%。10月30日,信达地产披露2019年三季报。前三季度,信达地产实现营业总收入87.1亿元,同比增长9.5%,归母净利润仅为6.1亿元,同比下降30.8%。

  而导致企业增收不增利的直接原因就是营业成本的大幅增加,为此,信达地产前三季度毛利率同比下降5.1个百分点至28.6%,净利率同比降低4.5个百分点至7.9%,低于行业平均水平。

  此外,信达地产前三季度实现权益销售金额159.8亿元,在克而瑞发布的权益金额排行榜中位列81名,重回Top100。这对于规模常年逡巡不前的信达而言,或是一个再度崛起的信号。

  “地王制造机”

  事实上,在房地产企业的上一个规模之争中,信达地产的表现一直差强人意。

  克而瑞数据显示,2016年-2018年期间,信达地产合约销售额分别为160.2亿元、151.9亿元、191.4亿元,虽然销售额有所增加,但相比保利、招商蛇口(001979)、中粮等同属于央企阵营的其他房企而言,无论是规模还是增速都未有起色,排名也从98名降至112名,跌落百强之外。

  有行业分析人士认为,信达地产在规模之争中落败,与其前几年大力“收割”地王项目不无关联。近年来,恰逢政策强调控持续深入,这些地王项目虽然让信达地产打响了名头,却踏错了市场节奏,不仅占用了大量资金、无法快速去化,而且再难像以前那样获取高额利润。

  2016年前后,是个地王频出的年代,信达地产就是那一轮浪潮中的典型代表。

  据《国际金融报》记者不完全梳理,2015年6月至2016年6月,这家总市值不过111亿元的地产商通过公开拿地新增9宗地块,其中7宗是地王,分别位于广州、合肥、上海、深圳、杭州等地,多个项目拿地金额超100亿元。信达地产也凭此成为当时名副其实的“地王制造者”,一时风头无两。

  消停了一年多之后,2017年11月,信达地产以43.34亿元高价拿下合肥包河S1706号地块,最高楼面价18749.91元/平方米,溢价达223.27%。

  也正是从大举拿下地王开始,信达地产的债务节节攀升,总资产负债率从2013年的68%,迅速升至2015年的83.2%,直到2018年后,才稍稍下降至79%。

  随着举债力度的大幅增加,信达地产的流动比率也迅速下降,2016年末至2019年三季度分别为2.31、1.93、1.66、1.49,同时信达流动负债占总负债的比例也逐渐扩大,从2016年的不足50%,增长至2019年三季度的73%。

  吃得容易消化难

  在业内人士看来,正是这些地王项目,羁绊了信达扩张的脚步。

  以2016年6月拍下的上海顾村地王为例,当时的上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,共有24家地产商参与竞拍,其中不乏金茂、电建等“豪门”,最终信达以58.05亿元独占鳌头,拿下了这一项目,平均楼板价36962元/平方米,实际可售楼板价达到47722元/平方米,溢价率超过300%。即便在此前那个地王频出的时代,超过300%的溢价率也实属罕见。

  历经3年,终于到了收割之时。不过,持有该项目100%权益信达地产并未亲自全盘操刀而是交给泰禾来操盘,并将楼盘命名为信达泰禾上城院子。

  根据财报数据,信达地产计划对该项目的总投资金额将达到90亿元,2018年和今年前三季度已经分别投入8.85亿元和5.65亿元。

  投入已出,但收益却并不理想,受限价政策及市场下行的影响,信达泰禾上城院子不仅去化速度难以复制此前“院子系”的神话,销售均价也仅有53000元/平方米,相对于其超高的可售楼面价,恐难有利润可言。

  一名上市房企高管向《国际金融报》记者分析称,过去几年没有限价政策约束,市场行情也好,所以大家都喜欢地王,因为这既能迅速打响企业品牌知名度,又能获得丰厚利润。但随着调控政策不断加码,特别是2016年前后那批高溢价地王项目如今已变成了企业手中的烫手山芋,因为,入市就代表着亏损,捂盘又占用资金、影响周转。这也是如今房企拿地溢价率普遍都在30%以下、且多家明确表示“坚决不拿地王”的原因所在。

  此外,一名接近信达地产的中层管理人员向《国际金融报》记者透露,对于深陷地王之中的信达来说,广泛采取企业间合作,不失为一个“解套”办法。“事实上,多年来,信达的地王项目一直都是如此操盘,只不过近期的合作力度越来越大”。

  例如高达123亿元的杭州南星地王项目,由信达地产、融创、滨江分别持有股权50%、40%、10%,合肥包河地王则是与万科、华侨城联合开发……

  (国际金融报记者张志峰)

 
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