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『普通』主题: 中国内地房地产泡沫的争议

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小wanwan查看TA的论坛文集  查看TA的荐股记录发表日期:2017-04-20 17:16:45

头衔:高级用户积分:330 关注加为好友 引用 评分 只看该作者



自中国在 1949 年建国以后,釆取计划经济制度, 人民在衣、食、住、行等方面都由政府安排,住房也 是由国家分配。由于房子不是私产,不能够在市场自 由交易及转让,故此亦不存在楼价过高与过低又或者 是否存在泡沫的问题。 但自从中国内地在 20 世纪 80 年代开始进行经济 改革之后,经济随即快速增长,房地产价格亦因此而 连年上升。自 1992 年开始,随着中国内地土地使用 制度的改革,很多沿海城市及一些经济特区,亦开始 出现了炒卖房地产的投机活动。单是 1992 年之内, 全国土地的使用权便出让了 2.2 万公顷;房地产投资 达到 732 亿元,较 1991 年上升了 117%;施工商品房 面积合共 1.9 亿平方米,上升了 58%。在改革初期, 北京每平方米商品房价格介于 400 到 600 元之间,但 到了 1993 年,房价已经上升到 6000 至 7000 元了。 而大约在同一时期,广州的商品房每平方米价格则从 400 元涨到 4200 至 5800 元。至于上海,有些地段的 房价更超过每平方米 12,000 元呢[1]! 自 1998 年开始,中国内地更推出新的房改政策, 取消了过往由国家分配房子的做法,并且改革薪酬制 度,从而鼓励私人购置房子,而居民的住房市场亦因 Copyright © 2013 Hanspub 17 中国内地房地产泡沫的争议 此而发展起来。在 1998 至 2000 年期间,便出现过一 个购房高峰期。而自 2001 年开始,商品房施工和销 售面积一直维持着 20%的同比增长;而同期的全国土 地交易价格指数、房屋销售价格指数、以及房屋租赁 价格指数则维持在 3%的同比范围内[2]。 由于中国的版图很大,不同省市的房价增长自然 不尽相同。有些地区的增幅较大,有些则没有明显增 长。例如在 2002 年的首 8 个月内,全国的房地产开 发投资完成额的同比增长高达 30%。而在华东的 7 个 省市(包括上海、江苏、淅江、安徽、福建、江西、山 东等地),它们的房地产投资完成额的同比增长率则平 均在 33.6%以上,较全国的平均增长率为高[3]。 若以住宅销售价格来看,在 2000 至 2004 年间, 均录得正增长率;但在 2005 及 2006 年度却出现了负 增长。至于住宅租赁价格,除了 2003 年及 2006 年有 正增长外,其余年度都是负增长。详见表 1。 2. 内地房地产的泡沫研究 学者们对内地房地产的泡沫研究,大多是始于 1988 年的住房制度改革。在 1998 年之后的几年内, 国内房地产价持续并且快速地上涨,使得很多学者开 始忧虑,“究竟中国内地的房地产价格是否出现了泡 沫?”这些学者的研究可分为全国性及地区性两类。 2.1. 全国性的研究型 张月娟(2007)利用房地产贷款增长率/货款总额 Table 1. Residential housing sale price index and rental index, 2000-2006 表 1. 2000 至 2006 年住宅销售价格指数与房屋租赁价格指数 年份 住宅销售 价格指数 增长率 住宅租赁 价格指数 增长率 销售价 格指数 与租赁 价格指 数之比 2000 101.4 - 114.2 - 0.89 2001 101.9 0.49% 108.1 −5.34% 0.94 2002 104.0 2.06% 102.0 −5.64% 1.02 2003 105.7 1.63% 107.5 5.39% 0.98 2004 109.4 3.50% 102.2 −4.93% 1.07 2005 108.4 −0.91% 100.5 −1.66% 1.08 2006 106.4 −1.85% 101.4 0.90% 1.05 资料来源:李延喜(2009),第 172~173 页,表 7~13[4]。 否会引起金融或经济危机等因素作出分析,认为中国 增长率、房价/家庭年平均收入和房地产开发投资/固 定资产投资三个指标来分析国内房地产情况,认为中 国内地在 1997~2005 年间,并没有出现全国范围的房 地产泡沫[5]。但陈永霞、高山(2008)亦用上指标法来分 析中国房地产泡沫情况,却得到相反的结论[6]。他们 用的七个指标包括房价收入比、商品房空置率、房价 增长率与人均 GDP 增长率的比率、房地产开发抱资 与固定资产投资的比率、房地产开发资金中国内货款 所占比重、商品房竣工造价与销售价格和土地价格与 房地产价格。结论是“就全国而言,当前已出现了房 地产泡沫现象,虽然泡沫程度并不很严重,但目前为 止没有减弱的迹象[7]。” 王雪峰(2008)利用内地的房屋销售价格指数,以 资本边际收益率方法去计算房地产的基本价值,认为 在 2003 第 4 季至 2007 年第 4 季期间,中国内地房地 产价格均高资本边际收益率,是正泡沫的迹象,只有 2006 年第 3 季是没有泡沫的[8]。 2.2. 部分城市/地区性的研究 杨超和卢有杰(2003)利用住宅市场的供求关系理 论,再加上多元线性回归模型,分析了北京市住宅市 场 1987 至 2002 年的数据,认为在该段期间,北京市 的住宅价格是存在泡沫的[9]。 张德华、李长君(2004)利用现金流贴现值的资产 定价模型,分析中国内地 35 个大中城市(包括北京、 天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、 唁尓滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦 门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、 深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、 兰洲、西宁、银川和乌鲁木齐)在 2000~2003 年间的房 价和房租增长的关系,认为由于宁波、上海、青岛、 南昌、杭洲、南京、夏门、沈阳、银川、济南的房价 涨幅远运高于租金的涨幅,是不能排除存在泡沫的可 能性[10]。 刘翌楠(2006)运用指标分析方法对成都房地产市 场的泡沫进行定量检测,认为成都在 2005 年并不存 在泡沫,只是房地产投资较热而矣[11]。 洪涛、西宝、高波(2007)利用中国 35 个大中城市 于 2000 至 2005 年间的面板数据,建构泡沫自回归模 18 Copyright © 2013 Hanspub 中国内地房地产泡沫的争议 型。结果显示出不同城市间房地产泡沫的演化过程是 互相影响的。而消费者的适应性预期是其中重要的传 导机制。距离比较近的城市的房地产价格的波动态势 几乎相同[12]。 王雪峰(2008)利用内地的房屋销售价格指数,以 资本边际收益率方法去计算北京和上海房地产的基 本价值,发现北京房地产价格在 2004 第 4 季至 2007 年第 4 季期间,都出现正泡沫。而上海则在 2002 第 3 季至 2005 年第 3 季及 2007 年第 3 季,都出现正泡 沫。 2.3. 对是否存在泡沫的争议 内地学者对房地产的评论大致上可以归纳为三 方面的争议,包括:1) 存在泡沫论;2) 非泡沫论; 及 3) 存在泡沫危险论[13-15]。 “存在泡沫论者”认为中国房地产已经出现了 泡沫,第一次泡沫出现于 1993 及 1994 年。那时,北 京和上海等大城市的楼价普遍上升幅度已经超越了 中国人民的支付能力;第二次泡沫则出现在 2001 年, 当时由于很多投资者和开发商涌进房地产市场,令致 很多地方的房地产投资及消费持续出现 20%以上的 增长,远远高于同期的 GDP 增长率。 持相反看法的“非泡沫论者”则认为,由于中 国经济发展迅速,生产结构改变,造成了大量由农 村迁徙至城市的新增城镇人口。他们对住房有实际 需求,从而推高城市及周边地区的房地产价格。此 外,亦因为经济发展带来了收入上升,城镇居民对 住房面积的需求亦相应增加了。这些需求变动一方 面使到局部地区出现了房地产过热,但另一些地区 则出现相反的过剩现象。“非泡沫论者”则认为由于 住宅需求大致上仍属于“真实”需求,所以即使房 地产的价格和空置率都同时上升了,也不能表示经 济已经出现泡沫。所以这类论者并不认为内地房地 产已经出现“泡沫经济”了,极其量了是有点“热” 而矣。 对于“存在泡沫危险论者”来说,他们是同意中 国内地某些城市的房地产是有一点热,而房屋空置率 亦较高;再加上有某些地区的地产指标已超出了临界 值。但因为他们觉有另一些泡沫指标值仍低于临界 值,所以认为房地产只是存有泡沫的危险而矣。其中 张德华及李长君(2004)认为,在长江三角的一些城市 中,房价泡沫是可能存在的。原因是那些城市的房价 持续上涨,但房屋租金的涨幅却是较为缓慢;但他们 认为大部份城市因为房价涨幅温和,整体的房价泡沫 可能性不大。 3. 中国内地房地产是否出现了泡沫? 根据以上的论述,不同的学者对于内地房地产是 否存在泡沫,其实是有着不同的结论的,原因可能是 他们釆用了不同的方法来量度泡沫吧!房地产泡沫的 量度房法大致可分为三大类,包括:1) 收益还原方法; 2) 指标方法;及 3) 资本边际收益率法。前两者是以 资料的水准(level)值来估算泡沫,后者则运用相关资 料的增长率(growth rates)来量度[16]。 以下是根据钟开琦的(修正后)的资本边际收益率 方法,来判断中国内地房地产的泡沫情况[17]。按照钟 的方法,要决定房地产是否存在泡沫,必须将房地产 的回报率(主要以价格增长率量度)与资本的边际收益 率加以比较。若房地产价格增长率与资本的资本边际 收益率相同,则房地产没有泡沫。至于资本边际收益 率F 的计算方法如下: F =r+n-  π 其中 r 是利率;n 是劳动力的增长率;而则是物价水 准的变动。 而房地产泡沫B 便是房地产价格的增长率P 高于资本边际收益率F 的部份,即 B=P -F  3.1. 数据 由于中国内地不同省市的数据及资料不同,这里 所采用的是取自 Datastream 的几个涵盖面比较广的指 数。反映中国内地地价的有“内地地价指数”;至于 楼价,则有“内地商业楼价指数”、“住宅楼价指数” 及“易手楼宇价格指数”等三项。并以这三个指数的 同比增长率来计算楼价升幅。这几组季度数据由 1998 年第 1 季起至 2009 年第 4 季止。[本文没有分析 2009 年后的情况,原因是因为中国政府近几年都利用宏观 调控方法,再加上行政手段(例如在某些大城市对第二 套房的限购政策),使到房地产价受到人为干预,并不 一定反映市场情况]。 Copyright © 2013 Hanspub 19 中国内地房地产泡沫的争议 至于资本边际收益率的计算,一般做法是找出其 最高可能值(FH)。这裹的资本边际收益率是釆用最优 惠利率加上就业增长率,然后减去通胀率求得。通胀 率则以消费物价指数同比增长计算。——本文摘自《财富流转与涌现》
 
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